【疑いの目で】パートナーズ 『都心9区5分以内』の適正価格物件で不動産投資セミナー【参加してきた】

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『都心9区5分以内』の適正価格物件で不動産投資セミナー、参加してまいりました。
なかなか強烈な・・イメージしていた、The 不動産投資セミナー、といった感じで圧倒されました・・。

帰りのエレベーターで同世代(30歳程度)の方と軽く印象を話したのですが、その方は狂気を感じた、とのことでした。
ただ、決して悪意も押し売りもなく、その意味では普通のセミナーです。狂気の判断要素としては、

・待ち時間によく分からない曲(おそらく社歌)がかかっていた
・社長のプレゼン/キャラクターにカリスマ性がありすぎた

この2点かと思います。
プレゼン自体は本当に惹き込まれるので、不動産投資を考えているのであれば、他のセミナーを聞いた後で参加してみるのもオススメです。

概要

会社について(第一印象)

株式会社パートナーズ
怪しげな音楽(社歌?パナパナパナパナ、パートナーズ♪といた愉快な音楽)
受付で3人の女性が待っている。どこのガールズバーだここは状態。逆に入りづらい。

吉村社長
声がすごくいい
千葉県出身だからサーフィンをする。まあ千葉だからってわけじゃないが。

セミナー本編(投資目的編)

イントロダクション

家賃十年間保証してくれるから、というのは安心材料ではない。
不動産投資は歴史が長く、失敗している人たちが沢山いる。
家賃保証があるから不動産を買う、という観点では間違いなく失敗する。

社長が投資用不動産を持っている理由
・生命保険がわり
・相続税対策
金儲けしたいなら株やFXをやる。本業が忙しくてやっていないが。

パートナーズの特徴

・中古投資用ワンルームの仕入れ専門
・毎月1,000件の新規物件情報が入ってくる
・都心9区、駅徒歩5分以内の物件
・家賃保証はしない
・9期目

物件がいいから、担当者がいいから、会社がいいから・・
何か一つでもケチがついたのであれば買うべきではない。ちゃんと選べ。

エンドユーザーが勝つための法則

将来に渡り、ずっと”入居者”がついて”家賃”が入り続ける物件を買うこと。
 今だけじゃない。ずっと。目先にとらわれない。

1目的
 営業に勧められた、みんなやってるから。そんな理由は失敗する
 買って売って儲けよう、も失敗しやすい
2物件選び
 価格じゃない。2,000万円くらいの物件がいいんだよね、じゃない。
 物件が先。人がつく、と思える物件なら買い。
3適正価格
 これは人がつくな、と思っても高いな、と思ったら買わなくていい。
 やすい、というのは出てこないとは思うが、適正であるかどうかを見れば大丈夫
4金融機関選び
 団体保険などなど込みで低金利など有利な金融機関を選びましょう
5自己資金を使うこと
 繰上げ早期返済:損ではない。むしろトク。
 リスクに対する資金捻出:エアコン壊れるなど。
 投資なので、お金がかからないはずがない。

リスクの説明をしっかり聞くべき。

セミナー本編(投資促進編)

不動産投資を取り巻く環境

・投資家熱供給過多
・総人口減少
・賃貸需要の激減
・景気後退局面
物が増えて人が減るので空室率が上がっていく

とはいえ東京
 単身者・外国人留学生が増えている
 大学の都心回帰:新築である必要がない
 リニア中央新幹線:東京の物件が、ホテルがわりに法人に借りてもらえるチャンス
 とはいえ東京には土地がない。土地はお金になる。が、ワンルーム規制のためさほど立てられない。

一体何を買えばいいんだ
 東京都心の中古ワンルームマンション
 イールドギャップ:投資利回りと借入金利の差が高い。金利が下がるのを待つのと、利鞘で儲けるのは大して変わらない

2015年:相続税が上がった・税率が上がった=アパートを沢山立てたので空室率が上がった

年金もらえないかもしれない、年金で足りない文は不動産で埋めればいい・・
とはいえ、家賃が入ればそれでいい。家賃が入らなければどうしようもない。

使えばなくなる現金は不安を煽る
安定的に家賃が入る物件があれば安心

不動産投資の特徴

少ない自己資金
 頭金と諸費用さえあれば買える
 頭金が入らない銀行も多い。自己資金なくても大丈夫なことも。
 信用+優良な金融機関、低利融資
ローンは他人(家賃)が返済
 毎月のローン返済+管理修繕費などのランニングコスト
 借りてくれる人が来ないと不安だなぁ家賃保証つけよう、は安心にはなるが・・
ローンが生命保険がわり
 残ローン:生命保険で完済
 家賃が入る物件を残すことができる
実物資産なのでインフレに強い
 現金はノーディフェンスノーガード:金やプラチナに変えることができる
 現金同様、ローンも目減りする
 寝上がるから持ちましょうではない。
相続税対策
 現金1億円の相続:100%課税
 1億円の収益不動産:見込み50%前後の課税、賃貸住宅はさらに節税効果
 とはいえ人がつかない物件はメリットがない。処分に困る

パートナーズの強み:圧倒的な仕入れ力
 売主から直接仕入れ
 中間マージンカット
 適正価格:マージンは乗っているので安くはない
 ランニングコストがかかる=価格に転嫁しないといけない:だから五反田。家賃が安い

不動産投資の極意
 入居者が命
 立地が命

家賃が入らない投資用不動産=負債

不動産投資が失敗する理由

失敗:なんで売っちゃうの?
 何も調べず勧められ購入
 高値で購入
 目的が明確ではない
 返済計画を立てていない
 リスクがないと思っている(サブリース、入居者がずっとつく?)
 不動産投資がうまくいっていない・その不動産物件が好きじゃない

地主は土地を売らない
 先祖代々、売らずに来ている
 賃料が入り続けるから
 価格が上がろうが下がろうが、一喜一憂せず超長期で持ち続ける

投資は自己責任
 景気変動による不動産価格
  土地は非課税、建物は課税。消費税をわりもどせば、建物価格が出る。残りは土地の価格+不動産屋さんの利益
  価格の落ち込み幅>>家賃の落ち込み幅
  好景気と不景気で株価と不動産価格は大きく動く。賃料はさほど動かない
 東京都心の家賃はいつの時代も安心している
  サブプライム問題の時に、保証をつけている人が失敗した。
  値段が下がっても売らなければいい。含み損でも家賃が入ってくるから持っておけ。
  家賃が入って返済計画がちゃんとしていれば大丈夫

不動産業者の選び方

管理手数料がかかる。どんな会社に払うか。
 不動産投資のプロに払うべき。運用期間が一番長いので。
 長く付き合える、信頼できる担当者から買うべき