【疑いの目で】グローバルリンクマネジメント【参加してきた】

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大学生で時間を持て余していた頃、胡散臭いと思っていた、とある企業の”エヴァンジェリスト”のセミナーに5,000円突っ込み参加したことがあります。

職業=エヴァンジェリスト(伝道者)

わけわからないなって。

内容は製品や新商品プロモーションに関する真っ当な内容でしたが、それ以上に、そのプレゼンテクニックと話法から学びを得ました。
胡散臭いと決めつけるのはよくない、と思う一方で、どうして胡散臭く感じてしまうんだろう、仮に胡散臭くても学ぶことってたくさんある・・そんな気がしています。

そんなわけで、同僚や先輩が手を出している不動産投資について、無料セミナーに参加してきました。
そんなお話です。

グローバルリンクマネジメント 朝活セミナー
0から始める不動産投資

お金、たりる?

年金は68歳から&年金収入は微々たるもの
①60歳定年だとすると、空白の8年間をケアしなければならない
必要経費を38万円/月とすると、38128=3,650万円
②年金を21万円/月と仮定して、80歳まで生きるとすると・・

退職金はいくら?将来設計に対し資産に組み込む必要がある
とはいえ例えば退職金が3,000万円でも、3,000万円は不足するっぽい。

老後資金の稼ぎ方

・一発ドカン:ハイリスクハイリターン(FX、仮想通貨、株を例に挙げて)
・コツコツ:貯金だと25歳から初めて71,000円、個人年金だと平均1割ほど運用益が出るので65,000円程度
 不動産投資なら、収入は継続的に受け取れる。65歳までだと、月15,000円程度の負担になる(らしい)

不動産投資について

仕組み

インカムゲイン:家賃収入+キャピタルゲイン:売却益
契約方法
集金代行契約:募集〜更新など、一括して不動産業者が実施。手数料は3-5%程度らしい。空室リスクは回避できない
サブリース契約:不動産業者が物件を借り上げる。手数料は8-10%と高め。空室リスクが回避できる
どちらがいいのかはオーナーの考え方次第

種類

ハイリスクハイリターン型:アパート1棟
メリット:土地が手に入る・収益性が高い・初期費用が高い
デメリット:維持管理コストがかかる・騒音などトラブル対応が必要・老朽化が早い

ミドルリスクミドルリターン型:中古マンション1部屋
メリット:高い利回りを狙える・好みの物件が探せる・初期費用がかかる(エアコン修理とか、いっぱいある)
デメリット:修繕コストがかかる・瑕疵担保責任保険や長期修繕計画の有無に注意が必要・前のオーナーが手放した理由がある(修繕・入居率・売却益など)

ローリスクローリターン型:新築マンション1部屋
メリット:税制上のメリットが大きい、初期費用が少額
デメリット:家賃保証の契約に注意・販売、管理会社の見極めが必要

サブリース問題:社会問題化した。要注意

メリット/デメリット

メリット/チャンス

税金対策
売上:家賃<経費:新築の減価償却費+金利や税など
課税対象金額:(給与所得控除後の金額) – (所得控除)
・不動産運用益のマイナス分を課税対象金額から引くことができる
・所得税の税率が下がる(20%→10%)

保険対策
団体信用保険:物件購入の絶対条件+銀行金利の中に入ってくる=特に何も考えなくても大丈夫
ガン付き団体信用保険、なんてものもあるので要チェック(がんと診断されれば支払いゼロに)

インフレ対策
現在の現金価値が下がる。ものに変えてしまえば大丈夫なので、不動産はイケてる!

デメリット/リスク

空室
空室自体がリスク+空室を下げるために家賃を下げるリスク
例えば駅までの徒歩時間:10分を越えると通勤通学には不便とみなされがち
駅自体の利便性も気にすべき

地震
どこで何が起こるのかはわからないが、まあある程度は大丈夫
直下型地震の時に本当に大丈夫かどうかは保証できない。リスクとして許容できるかどうか

業者倒産
不動産会社の倒産:契約は全て終わっているため問題ない
管理会社の倒産:別の会社と契約しなければならない

資産価値の下落
好条件の物件であれば価値は下がらない
なぜなら資産価値は収益還元法:家賃から逆算して資産価値が決められる=家賃が下がらなければ大丈夫

金利上昇
ローン金利が増える状況であれば、不動産価値や家賃も上昇する可能性が高い

不動産投資会社の選び方

ポイント3点

1信頼できる実績
 入居率・紹介/リピート率・経営状況の3指標をチェック
2収益の安定性
 契約方法:サブリースであっても更新期間のたびに家賃が下がる可能性がある。
 ちなみにGLMは7年契約、家賃見直し幅はmaxで5%。1棟持っていて分譲しているからできる、らしい。
3サポート体制
 契約運用:至れり尽くせりかどうか
 設備管理:エアコンやコンロなどの保証

不動産投資のtips

収入の増やし方
:資産に収入を生み出してもらうべき
cf. パーキンソンの法則:収入が増えれば支出も増えてしまう
  第1法則:仕事の量は、完成のために与えられた時間をすべて満たすまで膨張する
  第2法則:支出の額は、収入の額に達するまで膨張する

繰上げ返済:期間短縮型と返済額軽減型(どちらも元金の前払い)
修繕計画、金融機関、出口戦略も必要・・

備考

朝から丁寧に教えていただきました。
資料も綺麗に整ってます!

個別面談後の流れも簡潔で、楽しそうな会社です。